Τρεις διαφορετικές τιμές συνοδεύουν πλέον πολλές μεταβιβάσεις ακινήτων στη χώρα μας. Η μία είναι η αντικειμενική αξία, η δεύτερη είναι η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο και η τρίτη είναι η πραγματική τιμή στην οποία τελικά πωλείται το ακίνητο. Η τρίτη αυτή τιμή είναι συνήθως μεγαλύτερη από αυτήν που αναγράφεται στο συμβόλαιο και ταυτόχρονα μικρότερη από την αντικειμενική.
Το παράδοξο αυτό φαινόμενο έχει αρχίσει πλέον να παίρνει τεράστιες διαστάσεις, αν κρίνει κανείς από τις ευτελείς τιμές στις οποίες εμφανίζονται να έχουν πωληθεί ορισμένα ακίνητα στην Ελλάδα, βάσει των στοιχείων των μεταβιβαστικών συμβολαίων που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τη νέα ηλεκτρονική εφαρμογή την οποία δημιούργησε η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομικών με σκοπό να βοηθήσει τους πολίτες να λαμβάνουν πληροφορίες για τις τιμές στις οποίες μεταβιβάζονται ακίνητα.
Ειδικότερα, αν ρίξει κανείς μια ματιά στα στοιχεία των συμβολαίων που έχουν «φορτωθεί» στο Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων θα μείνει κυριολεκτικά άναυδος όταν θα δει ορισμένες από τις παρακάτω περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων στην περιοχή του Δήμου Αθηναίων:
1. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, με επιφάνεια κύριων χώρων 127,5 τ.μ. που έχει κατασκευαστεί το 1980, έχει μία πρόσοψη σε δρόμο και χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη «πωλήθηκε» στις 10 Μαΐου 2017 έναντι… ποσού 4,51 ευρώ! Στη γειτονιά του Δήμου Αθηναίων που βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο η τιμή ζώνης ανά τ.μ. που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 960 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
2. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, με επιφάνεια κύριων χώρων 138 τ.μ., κατασκευής 1980, που έχει προσόψεις σε δύο δρόμους και χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη «πωλήθηκε» στις 10 Μαΐου 2017 έναντι… ποσού 5,28 ευρώ! Το ακίνητο βρίσκεται στην ίδια πολυκατοικία με το προηγούμενο, οπότε ισχύει και γι’ αυτό τιμή ζώνης 960 ευρώ ανά τ.μ.
3. Ισόγειο διαμέρισμα με επιφάνεια 43 τ.μ. παλαιότητας 50 ετών (έτος κατασκευής αναφέρεται το 1967) και με πρόσοψη σε 1 δρόμο, «πωλήθηκε» στις 2 Απριλίου 2017 έναντι… ποσού 10 ευρώ. Στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο η τιμή ζώνης που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.050 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 630 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
4. Διαμέρισμα υπογείου 40 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1973, «πωλήθηκε» στις 2 Μαΐου 2017 έναντι… συνολικού τιμήματος 12 ευρώ! Στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο η τιμή ζώνης που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.250 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 750 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
5. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 49,01 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1965, «πωλήθηκε» στις 23 Μαρτίου 2017 έναντι… τιμήματος 12 ευρώ! Στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο η τιμή ζώνης που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται σε 1.150 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 690 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
6. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 54 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1972, «πωλήθηκε» στις 28 Μαρτίου 2017 έναντι… τιμήματος 20 ευρώ! Η τιμή ζώνης που χρησιμοποιείται ως αφετηρία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών των νεόδμητων κτισμάτων ανέρχεται, στην περιοχή που βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο, σε 1.450 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 870 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
7. Διαμέρισμα 2ου ορόφου, 47,20 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία που κατασκευάστηκε το 1975, «πωλήθηκε» στις 15 Μαρτίου 2017 έναντι… τιμήματος 25 ευρώ! Η τιμή ζώνης ανέρχεται, στην περιοχή που βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο, σε 1.250 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ειδικά γι’ αυτό το ακίνητο ισχύει τιμή ζώνης μειωμένη κατά 40%, στα 750 ευρώ ανά τ.μ. λόγω της παλαιότητας της κατασκευής του.
Μετά την πρώτη αυτή επτάδα διαμερισμάτων που φαίνονται σαν να μεταβιβάστηκαν… δωρεάν στους νέους ιδιοκτήτες, ακολουθούν 255 κτίσματα σε περιοχές του Δήμου Αθηναίων τα οποία εμφανίζονται να έχουν μεταβιβαστεί έναντι… «τιμημάτων» που κυμαίνονται από… 153,89 έως και 10.000 ευρώ.
Στη συνέχεια, έπονται άλλες 353 περιπτώσεις ακινήτων (διαμερισμάτων, κτισμάτων επαγγελματικής στέγης, μονοκατοικιών κ.λπ.) που εμφανίζονται να έχουν πωληθεί με τιμήματα πάνω από 10.000 και έως 50.000 ευρώ.
Είναι προφανές ότι σε πολλές από τις παραπάνω περιπτώσεις τα ποσά που αναγράφονται στα συμβόλαια ως τιμήματα δεν είναι τα πραγματικά αλλά είναι εικονικά ή συμβολικά και πως τα ποσά που δόθηκαν στην πραγματικότητα για την αγορά των ακινήτων αυτών είναι πολύ μεγαλύτερα. Ωστόσο και πάλι τα πραγματικά τιμήματα, στις περισσότερες των περιπτώσεων, φαίνεται ότι υστερούν σημαντικά των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες είναι πλέον σε πολλές περιοχές «απλησίαστες», καθώς εξακολουθούν να βρίσκονται στα πολύ υψηλά για τα σημερινά δεδομένα επίπεδα, στα οποία είχαν διαμορφωθεί πριν από το 2009.
Η εμφάνιση τόσο εξωφρενικά χαμηλών τιμημάτων σε επίσημα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων στη χώρα μας μπορεί βεβαίως εύκολα να εξηγηθεί απλά και μόνο ως ένα φαινόμενο βεβιασμένων κινήσεων χιλιάδων πολιτών για να απαλλαγούν άρον άρον από τα ακίνητά τους επειδή δεν μπορούν πλέον να τα εκμεταλλευτούν λόγω της οικονομικής κρίσης, αλλά και επειδή δεν έχουν πια τη δυνατότητα να πληρώνουν γι’ αυτά κάθε χρόνο τα υπέρογκα ποσά του ΕΝΦΙΑ τα οποία προκύπτουν με βάση τις εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές τους.
Το «πόθεν έσχες» η αιτία
Ωστόσο, το απίστευτα χαμηλό ύψος των τιμών οι οποίες αναγράφονται σε πολλά από τα συμβόλαια αυτά υποκρύπτει και φοροδιαφυγή. Κίνητρο για τη δήλωση τόσο χαμηλών τιμημάτων αποτελεί η διάταξη της περίπτωσης γ’ του άρθρου 32 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, η οποία προβλέπει ότι η δαπάνη αγοράς ακινήτου η οποία λαμβάνεται υπ’ όψιν ως τεκμήριο για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του φορολογούμενου, με βάση τα έξοδα απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, δεν είναι αυτή που προκύπτει με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αλλά εκείνη που αναγράφεται στο οικείο πωλητήριο συμβόλαιο μεταβίβασης, όποιο κι αν είναι το ύψος της.
Συνεπώς, όποια τιμή αναγράφεται στο συμβόλαιο αυτή λαμβάνεται υπ’ όψιν ως τεκμήριο υπολογισμού του εισοδήματος του αγοραστή («πόθεν έσχες») όσο χαμηλή κι αν είναι, όσο κι αν υπολείπεται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Έτσι λοιπόν με την αναγραφή τόσο χαμηλών τιμημάτων στα συμβόλαια, μπορεί εύκολα να παρακάμπτεται το «πόθεν έσχες» της Εφορίας για τις αγορές ακινήτων.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ενώ το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου υπολογίζεται με βάση το δηλωθέν τίμημα αγοράς, όποιο κι αν είναι αυτό, ο φόρος μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής εξακολουθεί να υπολογίζεται ακόμη και μέχρι σήμερα επί της αντικειμενικής τιμής του όσο υψηλότερη κι αν είναι αυτή από το πραγματικό τίμημα ή από το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Πηγή: Ναυτεμπορική, του Γιώργου Παλαιτσάκη
