Της Ουρανίας Β. Ζερβομπεάκου, LLM Εργατικού Δικαίου, Δικηγόρου Παρ’Αρείω Πάγω
Η οικονομική κρίση, δυστυχώς, ενέτεινε το πρόβλημα της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων εκ μέρους των μισθωτών, οι οποίοι πλέον ολοένα και πιο συχνά καθυστερούν ή παύουν εντελώς να καταβάλλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα, είτε από αντικειμενική οικονομική δυσκολία, είτε από συστηματική αθέτηση και ασυνέπεια στις υποχρεώσεις τους, οι οποίοι εκμεταλλευόμενοι την κρίση, πέραν της άρνησης καταβολής των μισθωμάτων, αρνούνται ταυτόχρονα να αποδώσουν και το μίσθιο.
Αυτό έχει ως συνέπεια εκτός από την απώλεια των μισθωμάτων, ο ιδιοκτήτης να μην δύναται να διαχειριστεί την ιδιοκτησία του για μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς έχει αποξενωθεί από αυτήν και παράλληλα καλείται να καταβάλει ανεξόφλητους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, ανεξόφλητα κοινόχρηστα και φόρους για μισθώματα που δε θα εισπράξει ποτέ (εκτός και εάν τα εκχωρήσει στο Δημόσιο), πέραν δε των φθορών του μισθίου που θα κληθεί να αποκαταστήσει, όταν πετύχει κάποια στιγμή δικαστικά ή συμβιβαστικά την απόδοση του μισθίου σε αυτόν.
Η αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο, η απόδοσή του στον ιδιοκτήτη και η καταβολή των μισθωμάτων, λαμβάνει χώρα μόνο κατόπιν έκδοσης δικαστικής απόφασης και με τη συνδρομή του αρμοδίου δικαστικού επιμελητή.
Ο Νόμος προβλέπει τρείς (3) τρόπους – διαδικασίες, μέσω των οποίων δύναται ο ιδιοκτήτης να επιλέξει προκειμένου να επιτύχει την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των μισθωμάτων.
1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (597 ΑΚ)
2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ) και
3. Έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου, χωρίς διεξαγωγή δίκης (άρθρο 662 επ ΚΠολΔ).
1.- Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (597 ΑΚ)
Κατά το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα : «Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.»
Η καταγγελία της ανωτέρω περίπτωσης δύναται να λάβει χώρα, τόσο με εξώδικη δήλωση, όσο και με την αγωγή που ασκείται για την απόδοση του μισθίου με ταυτόχρονο αίτημα καταβολής των καθυστερουμένων μισθωμάτων. Για επιτάχυνση της διαδικασίας επιλέγεται ο δεύτερος τρόπος, δηλαδή της καταγγελίας μέσω της αγωγής. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο της προθεσμίας που τάσσει η διάταξη του άρθρου 597ΑΚ, δηλαδή μετά την πάροδο ενός μηνός από την επίδοση είτε του εξωδίκου, είτε της αγωγής, για μισθώσεις με διάρκεια ενός έτους ή περισσότερο και δέκα ημερών στις άλλες περιπτώσεις.
Πριν την πάροδο της ανωτέρω προθεσμίας της καταγγελίας, δηλαδή πριν την πάροδο του ενός μηνός, η σύμβαση μίσθωσης είναι ενεργή, παράγει τα έννομα αποτελέσματά της και ως εκ τούτου ο μισθωτής οφείλει μισθώματα και όχι αποζημίωση χρήσης, την οποία οφείλει μόνο μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, καθώς μόνο τότε έχει παύσει να υφίσταται η σύμβαση μίσθωσης, αφού έχει επέλθει απόσβεση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον (άρθρο 587 εδ. α' του ΑΚ).
Ο μόνος τρόπος για να εμποδίσει ο μισθωτής την επέλευση του αποτελέσματος αυτού της καταγγελίας είναι μέσα στην προθεσμία του ενός μηνός ή των δέκα ημερών, ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης, να καταβάλει τα καθυστερούμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας (βλ. ΑΠ1495/1990 ΕΕΝ 1991.645), εκτός εάν στην αγωγή απόδοσης του μισθίου ο εκμισθωτής έχει θέσει και επικουρικό αίτημα αποβολής του μισθωτή λόγω επανειλημμένης δυστροπίας κατ’άρθρον 66 του ΕισΝΚΠολΔ. Άλλωστε η μόνη δυνατότητα σώρευσης των δύο αγωγών, ήτοι των άρθρων 597 ΑΚ και 66 ΕισΝΚπολΔ είναι η επικουρική, δοθέντος ότι η νομική βάση των δύο αυτών αγωγών είναι αντιφατική, αφού στην πρώτη περίπτωση προϋπόθεση αποτελεί η καταγγελία και λύση της μίσθωσης και στη δεύτερη όχι, η δε επικουρική σώρευση χωρεί, συνήθως με κύρια βάση την πρώτη των ανωτέρω.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 598 ΑΚ: «Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι προθεσμίες του προηγούμενου άρθρου ή λύνεται αυτόματα η μίσθωση ή παρέχεται τέτοιο δικαίωμα στον εκμισθωτή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος».
Πλεονεκτήματα της διαδικασίας αυτής είναι το γεγονός ότι ο μισθωτής εάν συμβουλευθεί δικηγόρο αναφορικά με τις υποχρεώσεις του και θελήσει ταυτόχρονα να λειτουργήσει καλόπιστα και ως συνειδητός πολίτης, θα καταβάλει εντός μηνός τα οφειλόμενα μισθώματα προκειμένου να σώσει τη μίσθωση και έτσι θα ικανοποιηθούν και τα αιτήματα του ιδιοκτήτη, ο οποίος και θα εισπράξει τα καθυστερούμενα μισθώματα. Μειονεκτήματα της διαδικασίας αυτής είναι τα εξής:
- Χρονοβόρα δικαστική διαδικασία καθώς η εκδίκαση της αγωγής θα λάβει χώρα μετά από κάποιους μήνες.
- Πιο δαπανηρή καθώς απαιτείται ακροαματική διαδικασία, εξέταση μαρτύρων, κατάθεση φακέλου την ημέρα της δικασίμου με τους ισχυρισμούς και τα αποδεικτικά στοιχεία κλπ
- Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει ως απώτερο και κύριο στόχο την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο και όχι τόσο την είσπραξη των οφειλομένων μισθωμάτων, αυτό δεν θα επιτευχθεί με τη διαδικασία αυτή, εάν τελικά ο μισθωτής καταβάλει τα καθυστερούμενα μισθώματα εντός μηνός από την επίδοση του εξωδίκου ή της αγωγής, αφού έτσι η κατατεθείσα αγωγή δεν θα έχει πλέον αντικείμενο και θα καταργηθεί η δίκη.
Η αγωγή κατατίθεται είτε στο Ειρηνοδικείο, είτε στο Πρωτοδικείο, ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος Στην αρμοδιότητα των ειρηνοδικείων υπάγονται:
Σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ 1. β) του ΚΠολΔ : «όλες οι διαφορές, κύριες ή παρεπόμενες, από σύμβαση μίσθωσης, καθώς και οι διαφορές του άρθρου 601 του Αστικού Κώδικα, εκδικάζονται από το Μονομελές Πρωτοδικείο εφόσον σε όλες τις περιπτώσεις αυτές το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600) ευρώ». Η τοπική αρμοδιότητα εξαρτάται από την περιφέρεια στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, στην οποία αφορά η σύμβαση μίσθωσης και η απόφαση που θα εκδοθεί υπόκειται σε ένδικα μέσα.
Για την άσκηση της αγωγής απαιτείται έγκυρη σύμβαση μίσθωσης και το μισθωτήριο να έχει κατατεθεί στη Δ.Ο.Υ του εκμισθωτή.
2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ)
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ : «Εξωστική αγωγή δίχως καταγγελία. Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης».
Από την ανωτέρω διάταξη, σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 340 & 341 ΑΚ, καθώς και του άρθρου 595 εδάφιο α’ του ΑΚ, σύμφωνα με την οποία το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, προκύπτει, ότι η δυστροπία του μισθωτή, που αποτελεί προϋπόθεση της αποβολής του από το μίσθιο και στοιχείο της βάσης της σχετικής αγωγής, τεκμαίρεται από την μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, γεγονός εξαιτίας του οποίου και ο μισθωτής περιέρχεται σε υπερημερία. Καταγγελία της μίσθωσης δεν απαιτείται στην περίπτωση αυτή.
Επομένως, είναι ορισμένη η κατά το άνω άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου λόγω καθυστερήσεως του μισθώματος από δυστροπία, όταν αναφέρεται σ΄ αυτή, όσον αφορά στην υπερημερία του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος, ότι για την καταβολή του είχε συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή συγκεκριμένη δήλη ημέρα.
Ωστόσο, η δυστροπία αίρεται, σύμφωνα με το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής προβάλλει και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία για την οποία δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος.
Έτσι δύστροπος θεωρείται ο μισθωτής που είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, περιέρχεται δε αυτός σε υπερημερία και χωρίς όχληση, αν συμφωνήθηκε ή είναι ορισμένη από τον νόμο η ημέρα καταβολής και παρήλθε άπρακτη.
Κατά το άρθρο 661 του Κ.Πολ.Δ., η καταβολή ενώπιον του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο, όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ημέρα της συζήτησης και των δικαστικών εξόδων που ορίζονται αμέσως από το δικαστή, καταργεί τη δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Επανειλημμένη δυστροπία, κατά την έννοια της προαναφερόμενης διάταξης, υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε περισσότερες από μία περιπτώσεις κατά τρόπο που προσδίδει εμμονή του στη μη τακτική εκπλήρωση της συμβατικής του υποχρέωσης για πληρωμή του μισθώματος παρά τη σχετική όχληση αυτού από τον εκμισθωτή (ΑΠ 1576/2000).
Ο ισχυρισμός για επανειλημμένη δυστροπία δεν αποτελεί στοιχείο της αγωγής, αλλά αντένσταση που εμποδίζει την κατάργηση της δίκης. Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, κατά την οποία η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, έχει εφαρμογή και στην περίπτωση που ο εκμισθωτής με την αγωγή του αξιώνει την απόδοση του μισθίου κατά το άρθρο 66 Εισ. Ν. Κ.Πολ.Δικ.
Από τα παραπάνω προκύπτει, ως ήδη άλλωστε ελέχθη και ανωτέρω, ότι μεταξύ των αγωγών που έχουν ως βάση, αφενός, το άρθρο 597 ΑΚ (πρώτη διαδικασία) και, αφετέρου, το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ, υπάρχει ουσιαστική αντίφαση, με συνέπεια ότι απαγορεύεται η σώρευσή τους, εκτός αν γίνεται επικουρικά (κατ' άρθρο 219 ΚΠολΔ), με κύρια βάση το άρθρο 597 ΑΚ και επικουρική το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ. Επί επικουρικής σώρευσης, εξάλλου, η επικουρική βάση θα εξετασθεί από το Δικαστήριο μόνον αν απορριφθεί η κύρια βάση, διότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας (κατ' άρθρο 597 παρ. 1 ΑΚ) αποτράπηκαν με την εμπρόθεσμη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και των τυχόν εξόδων (κατ' άρθρο 597 παρ. 2 ΑΚ), και μόνον υπό τον όρο ότι ο μισθωτής από επανειλημμένη δυστροπία οφείλει και άλλα μισθώματα μετά την καταγγελία και μέχρι τη συζήτηση της αγωγής.
Μειονεκτήματα και αυτής της διαδικασίας είναι τα ακόλουθα:
- Χρονοβόρα δικαστική διαδικασία, καθώς η εκδίκαση της αγωγής θα λάβει χώρα μετά από κάποιους μήνες.
- Πιο δαπανηρή καθώς απαιτείται ακροαματική διαδικασία, εξέταση μαρτύρων, κατάθεση φακέλου την ημέρα της δικασίμου με τους ισχυρισμούς και τα αποδεικτικά στοιχεία κλπ
- Εάν ο μισθωτής καταβάλει το σύνολο των καθυστερούμενων μισθωμάτων και τα δικαστικά έξοδα μέχρι το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας, τότε η δίκη καταργείται, εκτός και εάν δύναται ο εκμισθωτής δύναται να αποδείξει επανειλημμένη δυστροπία κατά τα ανωτέρω.
Κατά τα λοιπά για την κατά τόπον και καθ’ύλην αρμοδιότητα των δικαστηρίων, ισχύουν ό,τι ελέχθη ως άνω και για την αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω καταγγελίας (597ΑΚ).
3 .Έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου (άρθρο 662Α επ ΚΠολΔ).
Τρίτος και τελευταίος τρόπος έξωσης του μισθωτή είναι η έκδοση διαταγής πληρωμής. Είναι η διαδικασία έξωσης που επιλέγεται συνήθως από τους εκμισθωτές λόγω τόσο του σύντομου χρόνου έκδοσης εκτελεστής δικαστικής απόφασης (περίπου δίμηνο), αλλά και λόγω του χαμηλού κόστους της σε σχέση με τις δύο προηγούμενες.
Η διάταξη του άρθρου 662Α του ΚΠολΔ ορίζει ότι : «Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662Β έως Η μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων, εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά.»
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 623 επ. και 662Α-662Θ ΚΠολΔ συνάγεται ότι, αν ο μισθωτής οφείλει μισθώματα από δυστροπία και συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις των άρθρων 623-630 και 662Α –662Ε του ίδιου κώδικα, είναι παραδεκτή τόσο η σώρευση στο ίδιο δικόγραφο αιτήσεων προς έκδοση α) διαταγής πληρωμής για τα μισθώματα, οφειλόμενα κοινόχρηστα και τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας και β) διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου, όσο και η έκδοση ενιαίας διαταγής και για τους δύο εκτελεστούς τίτλους αντίστοιχα, αφού οι αιτήσεις δεν είναι αντιφατικές μεταξύ τους, υπάγονται στην υλική και τοπική αρμοδιότητα του ίδιου ακριβώς δικαστηρίου, καθώς και στο ίδιο είδος διαδικασίας, ενώ η σύγχρονη εξέτασή τους από το δικαστή που θα εκδώσει τη διαταγή δεν επιφέρει σύγχυση (ανάλογη εφαρμογή 218 ΚΠολΔ).
Ειδικώτερα η διάταξη του άρθρου 662Θ του ΚΠολΔ που προστέθηκε με την παρ. 5 του άρθ. 15 του ν. 4055/2012 ΦΕΚ Α 51/12.3.2012 και σύμφωνα με το άρθρο 113 του ίδιου νόμου ισχύει από 2.4.2012, ορίζει :
«Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 662Α έως Η, καθώς και οι διατάξεις των άρθρων 624, 626 παράγραφοι 2 και 3, 630 στοιχεία γ', δ' και ε' και 634.»
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, πρέπει να υπάρχει έγκυρη και έγγραφη σύμβαση μίσθωσης, κατατεθειμένη και θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ του εκμισθωτή, καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή, αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία, ήτοι απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή του μισθώματος μέσα στον χρόνο αυτό. Η έκδοση σχετικής απόφασης αποτελεί τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση της απόφασης στον μισθωτή.
Πλεονεκτήματα της διαδικασίας αυτής είναι τα ακόλουθα:
- Σύντομος χρόνος έκδοσης δικαστικής απόφασης, που αποτελεί εκτελεστό τίτλο, που σημαίνει ότι ο εκμισθωτής δύναται άμεσα να αποβάλει το μισθωτή από το μίσθιο (αφού περάσουν 20 ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση στο μισθωτή).
- Πιο οικονομική από τις δύο προηγούμενες διαδικασίες, καθώς δεν διεξάγεται ακροαματική διαδικασία.
Κατά της ανωτέρω απόφασης, όπως άλλωστε και στις προηγούμενες διαδικασίες είναι δυνατή η άσκηση ενδίκων μέσων από το μισθωτή, γεγονός που μπορεί να επιφέρει και την αναστολή εκτέλεσης της απόφασης για απόδοση του μισθίου.
Συνοψίζοντας λοιπόν, αντιλαμβάνεται κανείς ότι η ταχύτερη και λιγότερο δαπανηρή διαδικασία αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο και ταυτόχρονα διεκδίκησης των οφειλομένων μισθωμάτων, καθώς και των ποσών εκ των καθυστερούμενων λογαριασμών κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας, είναι η τρίτη περίπτωση, δηλαδή εκείνη της έκδοσης διαταγής πληρωμής.
Για περισσότερες συμβουλές φορολογικού και φοροτεχνικού χαρακτήρα επισκεφτείτε το >> www.simvoulatoras.com
